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《防城港市商品房预售资金监管办法》政策解读材料

2019-10-16 17:37     来源:防城港市住建局
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   为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保护购房人的合法权益,防范预售商品房违约交付风险,促进房地产市场的健康有序发展。 

   一、制定办法的必要性和依据 

   (一)有相应的政策依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”、《城市商品房预售管理办法》第十一条:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。”“《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)”第二点:“(九)完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。” 

   (二)是房地产市场发展的需要。加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设,保证项目质量,并如期交房,专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项,去投拍新土地或用于其他项目,而影响现有项目的工程质量和交盘时间,从而保障购房人的权益。有利于促进开发商快建、快销,避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。 

   二、主要内容解读 

   (一)预售资金的监管机构 

   市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监管部门,负责商品房预售资金的具体监管工作。 

   (二)预售资金监管的归集范围 

   预售资金,是指商品房预售资金,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房(包括以预售方式销售的经济适用住房、限价普通商品住房等)出售时,购房人按商品房买卖合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款(包括预购商品房抵押贷款)等各种购房款。凡在本辖区范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的收存、使用和监督管理,适用本办法。 

   (三)监管的期限 

   申请办理商品房预售许可证的项目,按《办法》规定进行预售资金监管;监管项目的预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》起,至取得房屋不动产权证止。商品房预售资金应当全额存入商品房预售资金监管账户。 

   (四)监管银行的选择 

   房地产开发企业在具备办理商品房预售资金监管条件的银行中自主开立预售资金监管账户,原则上选择与项目贷款相同的商业银行作为预售资金监管银行。房地产开发企业所选定的商品房预售资金监管账户银行与发放贷款的金融机构不相同的,应与发放贷款的金融机构约定将购房贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。 

   (五)监管账户管理 

   商品房预售资金账户管理按照《办法》执行。具有多级子账户管理的银行机构,监管账户户名为“房地产开发企业名称”,下设的多级子账户按监管项目名称、相关楼栋号进行分级管理: 

   1.一级账户名:房地产开发企业名称; 

   2.二级账户名:房地产开发企业名称+项目名称(应缩减在5个汉字内); 

   3.三级账户名:房地产开发企业名称+项目名称(应缩减在5个汉字内)+加括号的相关楼栋号。 

   (六)监管协议的签订 

   房地产开发企业申请商品房预售许可前,房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当按单个预售许可申请项目(以下简称“监管项目”)开立商品房预售资金监管账户(以下简称“监管账户”),即1个监管项目(1本预售许可证),应当签订1份监管协议,开立1个监管账户。房地产开发企业开设监管账户时,需向监管银行提供开立账户的相关资料以及监管机构下发的《防城港市商品房预售资金监管账户开户通知》。 

   房地产开发企业向监管机构申请开户通知书需提交以下材料: 

   1.商品房预售资金监管申请表; 

   2.建设工程规划许可证(核原件,收复印件); 

   3.申请人主体资格材料(社会信用统一代码); 

   4.经办人委托书(原件); 

   5.房地产开发企业信息注册表(原件); 

   6.监管项目预售资金总额申报表(原件); 

   7.根据监管项目取得《商品房预售许可证》1/4、建成层数达到规划设计总层数的1/2、3/4、主体结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、取得房屋不动产权证等六个节点制定的资金使用计划。 

   (七)预售资金重点监管额度的确定 

   监管机构按照房地产开发企业申报预售资金总额(一房一价表)的35%确定监管项目的预售资金重点监管额度,监管项目的预售申报价格低于我市届时新建商品住房平均交易价格的,按照我市届时平均交易价格核算预售资金总额,并确定预售资金监管额度。监管项目因设计、预售申报价格等内容发生变化造成预售总额变化的,监管机构应当重新核定项目预售资金重点监管额度。 

   (八)预售资金的收存 

   1.房地产开发企业应当在商品房买卖合同中注明监管项目的商品房预售资金监管银行名称、账户等信息,并在售楼处公示监管银行名称、账户、地址和联系电话等信息。 

   2.房地产开发企业不得以其他方式自行收取购房款,应当协助购房人选择以下方式将购房款全部存入监管账户,购房人持交款凭证向房地产开发企业换领票据: 

   (1)购房人凭借房地产开发企业开具的交款通知书,到银行网点柜台将购房款直接存入预售资金监管账户,监管银行通过监管系统核实交款信息并向购房人出具交款证明。 

   (2)购房人凭借房地产开发企业开具的交款通知书,通过专用POS机将购房款直接存入预售资金监管账户,购房人应妥善保管POS机签单。 

   (3)购房人申请购房贷款的,发放贷款的金融机构应将购房贷款转入预售资金监管账户,并注明款项来源和用途。 

   (九)预售资金的使用 

   1.房地产开发企业应根据监管项目取得《商品房预售许可证》1/4、建成层数达到规划设计总层数的1/2、3/4、主体结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、取得房屋不动产权证等六个节点制定的资金使用计划。 

   各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额: 

   (1)监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的,使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的40%; 

   (2)监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的50%; 

   (3)建成层数达到规划设计总层数3/4,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的70%; 

   (4)监管项目结构封顶申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的80%; 

   (5)监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的90%。 

   (6)监管项目取得房屋不动产权证后,全额使用剩余的重点监管额度预售资金。 

   2.监管项目达到规定支付节点时,房地产开发企业申请使用重点监管额度预售资金的,由房地产开发企业向监管机构提交商品房预售资金重点监管额申请报告并附相关证明材料,监管机构应当在受理之日起5个工作日内完成审核,对符合条件的,出具同意使用证明;对不符合条件的,应当通知房地产开发企业并出具不予使用通知书。监管银行凭借监管机构出具的使用证明,划转重点监管额度预售资金。 

   3.监管账户的预售资金达到重点监管额度的,房地产开发企业向监管机构提供达到本办法所规定六个使用节点的相应证明材料后,可一次性申请使用相应节点的重点监管额度预售资金。 

  监管账户的预售资金未达到重点监管额度时,房地产开发企业可以申请使用重点监管额度预售资金,但每个节点申请次数不超过五次,且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。 

  4.进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到重点监管额度后,超出重点监管额度的预售资金为非重点监管资金,应当优先用于本项目抵押贷款偿还及本项目开发建设相关费用的支付,由房地产开发企业向监管部门提交《非重点资金使用申请表》申请支配。 

  (十)不明入账的处理 

  1.因购房人错误交存或交存信息不全而产生的不明入账,房地产开发企业应当及时予以划分确认,划分确认后方可使用该部分资金。 

  2.因交存错误而产生不明入账的,须经监管机构确认监管账户内的预售资金是否达到重点监管额度后再处理。 

  (1)预售资金未达到重点监管额度的,监管机构应向房地产开发企业出具同意退款证明,房地产开发企业凭借退款证明向监管银行申请将不明入账款项办理退款手续。 

  (2)预售资金已达到重点监管额度的,房地产开发企业自行向银行申请不明入账款项办理退款手续。 

  (3)因交存信息不全而产生不明入账的,房地产开发企业应及时补录购房人购房信息。 

  (十一)预售资金监管的解除 

  监管项目取得房屋不动产权证后,房地产开发企业凭房屋不动产权证向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请,监管机构在5个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》,商品房预售资金监管账户开户行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。 

  政策文献:关于印发《防城港市商品房预售资金监管办法》的通知 

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